부동산 투자 기초 용어 총정리

 

부동산 투자를 처음 시작할 때 가장 막막한 부분은 복잡한 용어입니다. 공시지가? LTV? 전세권 설정? 생소한 단어들 앞에서 겁부터 나는 분들도 많으실 겁니다. 저 역시 처음에는 용어 하나하나를 검색해가며 공부했습니다. 그리고 깨달았습니다. 개념을 정확히 아는 것이 결국 손해를 막고, 기회를 잡는 첫걸음이라는 것을요.

이 글은 부동산 투자에 입문하는 분들을 위한 '기초 용어 정리집'입니다. 단순한 정의를 넘어, '어디에 쓰이고, 왜 중요한지까지' 설명드리겠습니다.

1. 실거래가란?

‘시세’는 부동산 중개업소나 포털 사이트에 표시된 대략적인 가격입니다. 반면, 실거래가는 매도자와 매수자 간에 실제로 거래가 이루어진 금액이며, 국토교통부에 신고된 수치입니다.

• 확인 방법: 국토교통부 실거래가 공개시스템
• 활용 팁: 주변 부동산 시세를 파악할 때 시세보다 신뢰도 높음

2. 공시지가 vs 시세

공시지가는 정부가 세금 부과, 보상금 산정 등의 목적으로 정한 공식적인 토지 가격입니다. '세금 기준'으로 활용됩니다. 시세는 시장에서 실제로 형성된 거래 가격입니다.

용어	설명	활용 예
공시지가	국가가 정한 땅값	보유세, 양도세 계산 기준
시세	실제 시장에서 매매되는 가격	매매/전세 계약 참고

3. 등기부등본이란?

등기부등본은 부동산의 주민등록등본과 같은 문서입니다. 소유자 정보, 권리 관계, 근저당권 설정 여부 등을 확인할 수 있으며, 사기 방지에 필수적인 서류입니다.

• 열람 사이트: 대법원 등기소
• 중요성: 소유권 변동, 채권 채무 관계 확인

4. 매매가와 전세가, 갭 투자

매매가는 집을 살 때 지불하는 금액, 전세가는 세입자가 맡기는 보증금입니다. 이 둘의 차이를 활용해 투자하는 방식이 바로 갭 투자입니다.

예를 들어, 아파트 매매가가 5억이고 전세가가 4억일 경우, 1억만 있으면 집을 매입하고 전세로 돌릴 수 있습니다. 다만 가격 하락 시 손해가 클 수 있으므로 리스크 관리가 중요합니다.

5. LTV와 DTI, 대출의 핵심

LTV(Loan To Value)는 담보 가치 대비 대출 비율을 의미합니다. 예를 들어, 집값이 6억이고 LTV가 60%라면 3.6억까지 대출 가능합니다.

DTI(Debt To Income)는 연간 소득 대비 대출 상환액의 비율을 의미합니다. 연 소득이 4천만 원이고 월 상환액이 120만 원이라면, DTI는 36%입니다. 정부는 이 비율을 기준으로 과도한 대출을 막습니다.

용어	정의	예시
LTV	주택 가격 대비 대출 가능 비율	5억 집 → 3억 대출 (60%)
DTI	소득 대비 대출 상환 비율	연봉 4천 → 월 상환 120만

6. 중개보수(복비) 계산법

부동산 거래 시, 공인중개사에게 지급하는 수수료를 중개보수 또는 복비라고 합니다. 거래 금액과 부동산 종류에 따라 요율이 다릅니다.

예: 3억 아파트 매매 시 상한 요율 0.5% → 최대 150만 원

주의: 지역별 관행과 협의에 따라 실제 지급액이 달라질 수 있습니다.

7. 주거 유형별 특성: 아파트, 오피스텔, 도시형 생활주택

구분	특징	투자 시 고려사항
아파트	주거 전용, 청약 가능	시세 안정성 높음
오피스텔	업무+주거 혼합, 청약 불가	임대 수익률 중심, 관리비 유의
도시형 생활주택	소형 위주, 공급 많음	수익률 변동성 높음

8. 전세권 설정이란?

전세 계약 시 보증금을 법적으로 보호받기 위해 "등기부등본에 ‘전세권’을 설정"할 수 있습니다. 이는 단순 임차권과 달리, 경매 청구 권한을 부여받는 강력한 권리입니다.

전세보증금이 큰 경우, 집주인 신뢰도가 낮거나 리스크가 느껴진다면 반드시 고려해야 할 제도입니다.

9. 수익률 계산법: 월세 투자자의 필수 공식

연 수익률 = (월세 × 12) ÷ 매입가 × 100

예: 매입가 1억, 월세 50만 원 → 연 수익률은 6%

이 수치가 높을수록 투자 효율이 좋은 것이며, 부동산 투자의 기본적인 판단 지표입니다.

10. 기타 알아두면 좋은 용어

• 근저당권: 담보대출이 있는 경우 등기부에 표시, 우선 변제권 있음
• 가압류: 채권자가 법원을 통해 재산을 임시로 묶은 상태
• 감정가: 공인 감정평가사가 평가한 금액 (경매 시 참고)
• 청약가점제: 무주택 기간, 부양가족 수 등을 점수로 반영해 당첨자 결정

결론

부동산 투자는 단순히 감으로 하는 것이 아닙니다. 정확한 용어 하나하나가 계약의 안정성을 결정하고, 나의 투자 결과를 좌우합니다. 이번 글에서 정리한 핵심 용어들은 입문자라면 반드시 이해하고 넘어가야 할 기본 중의 기본입니다.

모르는 단어가 나왔을 때, 그냥 넘기지 마세요. 한 번 정확히 이해하면, 다음부터 훨씬 더 수월하게 시장을 바라볼 수 있습니다. 투자 전, 이 글을 한 번 더 읽고 체크리스트처럼 활용해보시길 바랍니다.